互聯網思維培訓師講師劉杰克老師文摘：房地產企業用互聯網思維做社區服務

互聯網思維培訓師講師劉杰克老師文摘：房地產企業用互聯網思維做社區服務。早在2003年，潘軍就開始為花樣年的轉型做準備。但當時花樣年對于轉型的概念還是停留在多元化產業的布局上，并未體現如今相對完善的轉型規劃。而互聯網思維帶來的解構重組作用，則讓潘軍摸索到花樣年未來的發展路徑，讓他找到說服董事會中的“頑固派”，開啟轉型之路的方式。

而轉型背后其實是傳統房地產開發模式的劇痛表現。2013年末，剛剛從北京競拍土地現場回來的潘軍鎩羽而歸。“現在的拍地，只能用慘烈來形容，我們連舉牌的勇氣都沒有了。”

在一線城市，土地資源早已成為極度稀缺的生產資源。眾多房地產公司為爭奪建設地塊不計成本，而潘軍深知花樣年并不具備這種“一擲千金”的能力。

時值2013年11月，潘軍參加了北京的8宗配建競價地塊的拍賣，其中的6宗自住型商品房用地成交總價達70.09億元。花樣年被現場中海、中鐵建、中糧、招商、萬科、華潤置地等16家大型房企的“一擲千金”完全淹沒。心有不甘的潘軍也無可奈何。他知道，傳統的房地產行業能夠給花樣年施展才華的空間越來越小。

后來潘軍在接受媒體采訪回憶當天情況時說，“當第一筆交易成行后，我就覺得沒必要再這么耗下去了。”

從房地產產品存量著手開發新業務，是潘軍將主營業務由產品開發轉為社區服務的基本邏輯起點。潘軍認為，隨著宏觀經濟進入新常態，人口增速放緩，以及整個房地產市場供需關系的變化，都使得中國房地產行業的黃金時代成為過去。“未來存量房市場將取代增量市場成為市場主體。”潘軍說，對于廣闊的存量房市場，社區運營將打破房企傳統的融資、拿地、建房、銷售等重資產的開發模式，而實現輕資產運營，這也成為花樣年未來發展方向。

這種輕資產運營是指公司旗下的彩生活社區服務。該服務的提供者是半年前由集團剝離后赴港上市的彩生活服務集團。

不過潘軍也慶幸沒有下血本去拿地，他在接受記者專訪時評論說：“我認為未來土地對于房地產開放商來講未必是優質資源。如果哪個公司前幾年在三四線城市高價買入大量土地，那么這個公司基本上完了。現在土地款他肯定還不上，房子也肯定賣不出去，那必然要虧死。”

他告訴記者：“我們今年下半年一塊土地都沒有買。當換一種思維方式發展的時候，你會發現可能根本就不需要土地。以后我們也會買地，但是不會自己出高價買，而是形成聯合體來買。而且找一個合作伙伴拿地是一件非常容易的事情。”

一位匿名的內地赴港上市房地產企業副總裁對記者置評說：“隨著前兩年大型房地產商逐步離開三四線城市轉而回歸北上廣深，這些一線城市的土地價格扶搖直上，三四線城市卻房價地價都出現下降。且不說花樣年這樣的上市公司，就連一些更大型的開發企業也必須形成聯合體才敢去拿地。這些企業都清楚，賺的少是小事，分擔風險大事。”

他認為：“所以花樣年的轉型與很多企業一樣，面對昂貴的地價和越來越激烈地競爭，轉型既是形勢所迫導致的無奈，也是求得生存和發展的必然選擇。”

不過這種由開發商轉型為社區服務商的難度不容小窺。有研究者評論說，花樣年以并購物業公司的形式擴大了物業管理面積，并重組上市。但規模依然不大，客戶的活躍程度也不高，以彩空間、彩之云、彩支付構建的社區運營空間所承擔的運營內容和有效性遠遠不夠。

其實，潘軍也看到了這種不足。由于花樣年必須通過同業收購和租賃覆蓋更多的物業和社區人群。但是隨著物業價值被重新認識，花樣年收購和兼并物業公司也變得越來越困難。于是潘軍正在打造另一個物業平臺“解放區”。在這個新的平臺之上，花樣年與物業公司采取分成的模式，以自己的社區運營經驗，幫助物業公司提供社區改造方案和策略。他告訴記者，目前“解放區”平臺已與深圳的30多家物業管理公司簽訂了合同。

在中國經濟新常態下，越來越多的房地產開發商開始轉型。來自大多數的研究者們認為，新常態意味著中國宏觀經濟增速將由兩位數降至7%左右并成為常態。

在各路人馬的轉型大軍中，身為花樣年集團董事會主席的潘軍率領花樣年早已踏上轉型征程。這家原本以傳統房地產產品開發為主營業務的開發企業不再愿意被人稱為“開發商”，甚至潘軍曾對此“怒吼”：誰再叫我開發商我跟誰急。因為在潘軍的預判下，傳統房地產開發企業的路將越走越窄。

所以潘軍試著要把花樣年玩出“花樣”。他計劃讓花樣年的發展定位在社區金融服務、彩生活住宅社區服務、地產開發、國際商務物業服務、社區文化旅游、社區商業管理、社區養老、社區教育產業等八大業務板塊方向上。潘軍告訴《中國經營報》記者：“其實我就做一件事，用互聯網思維做社區服務。”

“最近京東的劉強東希望能跟我談一談。平安銀行也在跟我們談希望進入我們社區開發社區銀行。”談及最近的手頭工作，潘軍很是“得意”。他知道，隨著房地產產業達到頂點，中國經濟發展進入“新常態”，他手中花樣年轉型正是時候。

“新常態在我理解中就是低增速。低增速的情況下帶來的壓力對于我們從業人員來講，應該是非常清晰的擺在眼前。” 第二屆平安地產金融創新論壇間隙，花樣年董事長潘軍在接受記者專訪時說，從現在房地產業整體增速來講，這個行業在去年已經達到頂點。“以前我們講增量，而現在我認為應該看存量。”

深圳市花樣年彩生活科技有限公司總經理唐學斌曾撰寫文章概括彩生活的模式：傳統的物業服務是負責社區的安全、保潔、綠化、維修，通過向業主收取物業管理費來服務業主和住戶，沒有形成完整地品質體驗體系。彩生活的模式將難以為繼的勞動密集型企業變成了智力密集型企業和服務密集型企業，形成自動化的智慧社區，為社區住戶提供除基礎服務管理服務之外的增值服務，用最先進的技術手段，對社區做全面的智能化升級，云服務小區涵蓋家電控制、家庭安防、視頻監控、安全防護、車輛管理、物業管理、社區事務管理、社區服務、社區微商圈整合等功能，同時通過彩空間與安全管家、物業管家的服務相結合，提供更為專業的管家模式。

“輕資產”運營的花樣年已逐步確立向社區金融服務、彩生活住宅社區服務、地產開發、國際商務物業服務、社區文化旅游、社區商業管理、社區養老、社區教育產業等八大業務板塊發展的方向。潘軍對記者說，花樣年商業模式的核心將從對物業的管理轉為對人的服務，將傳統的依靠物業開發和管理盈利的模式轉變為依靠為業主服務盈利的模式。這種服務既覆蓋社區業主衣、食、住、行、娛等所有方面，也將覆蓋生老病死的全生命周期。

潘軍以“社區金融服務”為例向記者說：“我們社區有人做融資租賃，我不懂，我向他請教。我慢慢變成半個專家了。他給我講融資租賃有什么貓膩怎樣運營。當時我正好在籌備，他還幫我推薦人。”

“當時我就考慮融資租賃如何與社區服務結合起來。比如社區洗衣房里干洗設備，理發店里面的設備。這些設備整體購買都很貴。所以我整體購進設備然后租賃給社區里的商家。這樣就可以減輕商家的整體成本，每個月提供月租即可。”

“同時我還做社區P2P金融服務。比如一個社區業主需要融資，那么我就可以通過社區金融平臺進行眾籌，這樣需要資金的人得到資金，提供資金的人在保證安全的情況下可以獲得利息。每個社區業主在我們的服務平臺上都有信用評級。這些評級通過社區表現來確定。比如是否如期繳納物業費，家庭構成，有無惡習等共200多個維度來確定。這些都是通過公開信息搜集的，不涉及個人隱私。”

不過潘軍并不認為花樣年正在多元化經營，他對記者說： “其實我只做一件事情，就是用互聯網思維做社區服務。”